1月8日下午4时，佛山市国土资源局禅城分局四楼会议室内，交易编号为佛禅(挂)2007-017的地块挂牌竞价时间截止，唯一的报价竞买人佛山市东建集团有限公司以人民币100万元的价格，最终取得了普君南地块的国有建设用地使用权。

　　至此，随着祖庙东华里地块和普君南地块的先后成功拍出，禅城区此前启动的旧城改造正式宣告进入实操阶段。而对于土地资源日渐匮乏的禅城楼市而言，此举不仅让旧城重新焕发出魅力，也为禅城楼市发展提供了新的发力点。　

　　两月内两大“巨无霸”旧改用地成交　

　　据了解，此次出让的佛禅(挂)2007-017是位于普君南片区的旧改地块。其挂牌起始价为人民币98.22万元，总用地面积达262169平方米，出让净用地面积为242575平方米，规划用途为居住用地，兼容商业、金融业、办公用地。土地使用权出让年限为住宅用地70年、商业用地40年、办公用地50年。按照此前公布的挂牌文件要求，该地块建筑密度≤35%，容积率≤4.0，绿地率≥30%。地块的规划建筑面积约112.03万平方米，其中，首层商业3.2万平方米、二层商业3.2万平方米、地下车库15万平方米、住宅81.988万平方米、办公5万平方米、公建配套3.642万平方米。由于此次只有一个竞买人参加出价，最终该地块被佛山本土知名开发商东建集团以100万元的成交价格获得，比挂牌起始价高出了1.78万元。

　　而就在一个月前，即2007年11月30日，佛山历史上最大规模的旧城改造项目祖庙东华里片区改造地块被来自香港瑞安集团旗下的8家子公司联合以75.1亿元成功竞得。这一成交价，比2007年9月29日被富力与合景地产联合以46亿元竞得的广州天河区珠江新城猎德村商业地块还要高出29.1亿元，创下了广东省内单宗土地成交总价之最。

　　据了解，该地块位于禅城区人民路(燎原路)南侧、祖庙路两侧、城门头路两侧、建新路(兆祥路)北侧、市东路两侧。总规划用地面积达63.932万平方米，规划净用地面积51.7471万平方米。规划土地用途以公共设施用地为主。按照禅城区土地交易中心发布的挂牌出让要求显示，该地块的用地使用强度(按规划净用地面积51.7471平方米计算)为建筑密度≤40%，容积率≤2.9，绿地率≥25%。　

　　老城楼市蕴含商机　

　　近几年来，禅城区的房地产业发展迅猛，市民置业需求旺盛，房价连创新高，楼市一直执佛山之牛耳。但是，由于历史的原因，禅城区原来的行政区划存在着规模过小、发展空间不足等问题，城区内的物业档次参差不齐，不仅有城中村，还有大量的低矮旧物业，如厂房、商铺、住宅等；区内规划落后，交通堵塞十分严重，空间挤压效应愈演愈烈。随着城市化进程的提速，区内土地资源日益减少，禅城区的房地产业发展也开始陷入到无地开发的窘境之中。

　　与此同时，随着城市中心的南移，禅城区的房地产业也出现了新老城区发展不平衡的问题。城南汇集了禅城区内绝大部分的房地产项目，城市人口不断大量涌入，老城区内却鲜有房地产开发，区内开始出现人口空心化的趋势。

　　随着佛山城市化进程的不断提速，这种无地开发与老城空心化的矛盾，越来越明显地制约着佛山城市竞争力的提升，更在很大程度上影响到了禅城楼市的地位和长期发展。

　　2006年3月，禅城区正式启动了土地资源集约利用工作，以改造换空间，以提升谋发展。全年实现物业改造面积272.88万平方米，一批标准厂房、商住项目、酒店、物流等建设项目也纷纷上马动工。

　　到了2007年3月20日，在禅城区召开的2007年旧城区、旧物业和城中村“三大改造”工作会议上，禅城区提出要通过“三大改造”逐步淘汰或搬迁占地大、污染大、能耗大、产出低的落后产业，腾出发展空间大力发展第三产业、高新技术产业和先进制造业等高端产业。实现的目标是重点项目见成效、“硬骨头”项目有突破、核心区域改造出亮点；要坚持以镇街为主导，推动规划先行、连片开发、市场运作三大原则在改造中落到实处。区委、区政府更是把2007年“三大改造”的任务数确定为250万平方米。

　　而“三大改造”的实施，最大的受益者无疑是禅城区的房地产业，其中，老城区楼市更是出现“凤凰涅槃”的喜人迹象。随着多宗旧改用地的推出，禅城老城区内的住宅项目不断增多，走向衰落的商业地产也开始焕发新的活力。

　　“对房地产企业而言，旧城改造存在着巨大的商机。”有业内人士表示，旧城改造可能较新增地块、新开发物业的回报率更高，旧城区一般较成熟，具有一定历史积淀的城区其文化和历史元素被挖掘出来后，周边房地产物业的增值远大于其他区域，因此，投资旧城改造物业的收益往往大于净地出让的物业。此外，也有业内人士断言，在新城区房价长期处于高位、郊区置业配套不成熟等情况下，老城区楼市的发展将吸引越来越多的市民回流。而随着政府加大旧城改造力度，老城区将会在禅城楼市里扮演越来越重要的角色。

　　目前，受旧区改造、祖庙东华里拆迁影响，遭遇“寒冬”的佛山二手房市场再度火热起来。东华里周边如福禄路、人民路、建新路、燎原路等主要路段，二手房的租金出现普遍上涨，此外，一些拆迁户也开始考虑利用手中的补偿款在周边淘一间自己的“心水”二手房。　

　　旧改用地，是“香饽饽”还是“烫手山芋”？　

　　不过，即便如此，旧城改造所存在的复杂性和巨大风险还是让众多房地产开发商望而却步。

　　在祖庙东华里片区地块和佛禅(挂)2007-017普君南片区旧改用地的挂牌出让过程中，就都只有一家公司参加竞买，而且最终成交价格也比挂牌起始价高出不了多少。而此前，禅城区推出的多宗旧改用地也都受到开发商的“冷遇”，出现了多次流拍。

　　此外，旧改用地所设置的严格开发要求也是开发商“热情度”不够的重要原因之一。

　　以刚刚拍出的佛禅(挂)2007-017为例。该地块对竞买人提出了较高要求。该地块的竞买人必须具备在佛山市禅城区注册的具有三级或以上房地产开发资质的房地产开发公司。同时，还必须具有10万平方米以上的自有住宅与非住宅周转房用于拆迁户的临时安置。按照出让要求，竞买人还须担负片区内的拆迁补偿安置工作，竞买人须具有10万平方米以上的自有住宅与非住宅周转房用于拆迁户的临时安置。

　　据了解，竞得该地块的开发商除支付出让地价款外，还要求完成本宗地块范围内拆迁户的拆迁补偿，此外，开发商还需有偿承担安置祖庙东华里片区改造项目拆迁户。虽然该地块内建设的祖庙东华里安置小区项目为有偿出让，政府要花钱购买，但在出让文件中已明确约定政府有权优先以住宅5800元／平方米、首层商业2.5万元／平方米、二层商业8600元／平方米、办公5800元／平方米、地下室3860元／平方米的价格向地块买受人购买(该价格不含装修费)。而开发商提供给政府用作安置房的该部分用地容积率不高于3.5。另外，在该项目的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下商品住房面积所占比重还必须不低于70%，同时文件规定拆迁必须在两年内完成。

　　有业内人士就表示，该项目涉及到大量的拆迁安置，同时对产品结构、开发时间有着近乎苛刻的要求，因此在开发上有着很大的难度。除非有长期丰富的旧城改造经验以及雄厚的资金，否则对开发商而言无疑是个烫手的“山芋”。